주택 전매제한 제도
- 주택법에 따라 건설, 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(소위 분양권) 또는 주택에 대하여 일정기간 전매를 제한하고, 일정한 경우 사업주체 등의 동의를 받은 때에만 이를 허용하고 있는 것으로,
- 주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택투기행위를 방지하고자 도입
주택 "전매"란?
구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 것을 말한다. 특히 신규 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권전매라고 한다. 즉, 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리형태로 명의변경하여 제3자에게 되파는 행위를 말한다.
출처: [네이버 지식백과] 전매 [Resale, 轉賣] (두산백과)
주택 전매제한 제도 도입배경
과거 60~70년대 고도 경제성장 만큼이나 도시화가 급격하게 진행되어 인구와 가구의 도시집중과 증가는 만성적인 주택부족 문제를 야기했으며 이러한 현상은 80년대 중반까지 지속되었고 주택문제의 심각성은 극에 달하였습니다. 따라서, 1960년대 이후 주택부족문제의 해결이 주택정책의 가장 큰 목표가 되었습니다
주택이 절대적으로 부족한 상태에서 수급 불균형으로 인한 초과수요가 발생하여 투기가 성행하는 사회적 문제로 대두됨에 따라 투기적이 수요를 억제하고 실수요자에게 주택을 공급하기 위해 전매행위를 금지하기 이르렀습니다.
주택 전매제한 제도의 변천 과정
주택 전매제한 제도의 변천 과정에 대해서 관심이 없으실 수도 있으시겠지만 정부 정책 자체가 연속성과 관성을 가지고 있기 때문에 전매제한이 폐지 혹은 완화, 강화 등 연도별로 어떻게 변해왔는 지 확인해보면 앞으로의 정책도 예상해 볼 수 있고, 눈치가 빠르신 분들은 정책에 따라 집값이 어떻게 변해왔는지 확인하실 수 있으시리라 예상됩니다.
- 1981.4.7. 국민주택의 전매행위 등으 제한 제도 도입 : 국민주택의 전매제한기간을 2년으로 하고, 사업주체의 동의를 받아 전매할 수 있는 경우를 정함
- 1982.5.20. 국민주택 전매제한기간 단축 : 국민주택 전매제한기간을 주택을 최초 공급한 날로부터 2년에서 6월로 단축
- 1987.12.4. 전매제한 국민주택 확대
- 1991.8.24. 국민주택 전매제한기간 확대 : 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월에서 주택의 입주자로 당첨된 날부터 당해 주택의 입주 개실일 후 6월까지 국민주택 전매제한
- 1992.12.8. 민영주택 전매제한 등 신설
- 1994.7.30.~1998.8.27. 전매가 가능한 주택 확대(1~4차) : 부동산경기의 침체와 높은 금리로 인하여 주택분양을 받은 많은 사람들이 중도금 납부의 곤란으로 고율의 연체료를 부담하게 되는 등 당시 사회상황에 따라 부득이한 경우에 한하여 점차 전매제한을 완화
- 1999.2.8. 주택의 전매행위 등의 제한 규정 폐지 : 97년 12월 외환위기 이후 주택을 분양받은 시민들이 실직, 소득감소 등에 따라 중도금을 낼 수 있는 능력이 크게 감소한 반면, 이자율의 상승으로 고금리의 연체료를 부담하는등 경제적 어려움에 봉착함에 따라 주택업계는 자금난과 미분양 주택 증가로 주택시장이 침체되어 전매제한 제도 폐지
- 2002.9.3. 전매제한제도 재도입 : 2001년도 중반 이후 주택가격의 상승으로 서민 주거부담이 가중되고, 분양권 전매 차익에 따른 투기 수요 등으로 인하여 주택시장 안정대책이 필요하여 주택법에 전매제한 내용 개정 반영
- 2003.6.7. 분양권 전매 등기 시 까지 금지 : 투기과열지구내에서 분양권은 소유권이전등기시까지 전매 금지
- 2003.10.29. 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지
- 2004.12.28. 지방도시 전매제한기간 완화 : 수도권 및 충청권(대전, 충남, 충북의 행정구역)을 제외한 지역에서는 아파트 분양권 전매금지 기간이 분양계약 후 소유권이전등기시까지에서 분양계약후 1년 경과시까지로 완화
- 2005.3.9 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한시점 변경 : 투기과열지구 5년, 지방도시 1년
- 2005.3.9 분양가상한제 적용주택에 대한 전매 제한
- 2006.2.24. 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 강화
- 2007.9.1. 분양가상한제 확대 시행에 따른 전매제한 강화
- 2008.3.28. 지방 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화
- 2008.8.21. 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화 : 수도권내 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 기간을 당초 "10년~5년"에서 "7년~1년"으로 완화(주택법 시행령 제45조의2 개정)
- 2009.3.18. 수도권 공공택지내 분양가 상한제 적용주택의 전매 제한기간을 추가 단축 및 분양권(또는 주택) 일부의 부부간 증여를 허용
- 2009.9.23. 공공택지중 해당 지구면적 50%이상 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조」에 따라 그린벨트를 해제하여 개발된 경우 주거전용 85제곱미터 이하의 주택에 대하여 시세차익이 클 것으로 예상됨에 따라 전매제한 기간 강화
- 2012.7.24 수도권은 지방에 비해 주택 전매제한기간을 강화적용하고 있으나, 최근 수도권 위주 거래부진과 신규분양 저조가 지속되어, 수고권의 전매제한 기간을 완화
- 2014.6.11 수도권 민간택지내 주택(비투기과열지구)의 전매제한기간 완화
- 2014.12.23. 수도권 공공택지 중 개발제한구역을 50% 이상 해제, 개발한 공공택지내 주택의 전매제한 기간을 완화
- 2016.11.22. 지방 투기과열지구 내 주택, 분양가상한제 적용 주택, 수도권 민간택지에서 건설, 공급되는 주택의 전매행위 제한기간 연장
- 2017.7.11. 투기과열지구가 아닌 지역에서 건설, 공급되는 주택의 전매행위 제한기간 연장(소유권이전등기일까지)
- 2017.11.7. 조정대상지역 지정 제도 도입 및 지방 민간택지 공급주택의 전매제한 근거 마련
- 2018.5.21. 투기과열지구 특별공급주택의 전매제한기간 강화 : 투기과열지구에서 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부에게 특별공급하는 주택(5년)
- 2018.12.11. 수도권 공공택지에서 분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간 최대 8년(민간택지 공급주택의 전매제한기간은 공공택지 공급주택의 50%)
- 2019.10.29. 수도권 분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간 최대 10년
- 2020.9.22. 수도권, 지방 광역시 민간택지 및 지방 공공택지 전매제한기간 강화 등
- 2021.2.19. 행정중심복합도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매행위 제한 기준 강화
전매행위 제한기간
관련근거
- 주택법 시행령 제73조 제1항
- 주택법 시행령 별표3
전매행위 제한기간 공통사항
- 전매제한 시작일 : 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산
- 주택에 대한 소유권이전등기에는 대지를 제외한 건축물에 대해서만 소유권이전등기를 하는 경우를 포함
- 규정에 따른 제한기간이 2 이상일 경우 그 중 가장 긴 전매행위 제한기간 적용
- 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역에 건설,공급되는 주택의 경우에는 가장 짧은 전매행위기간 적용
전매행위 제한기간을 보실 때는 크게 4가지 지역으로 나누어 보셔야 합니다. 아래 지역에 따라 전매행위 제한기간의 적용이 달라지기 때문에 해당되는 지역으로 살펴보시기 바랍니다.
- 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
- 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
- 분양가상한제 적용주택
- 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택
① 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택(분양가상한제 적용주택 제외)
- 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지의 기간. 다만, 그 기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년
② 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
- 과열지역 : 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지. 다만 그 기간이 3년을 초과하는 경우 3년
- 위축지역 : 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우 6개월 / 공공택지외 X
③ 분양가상한제 적용주택(수도권과 비수도권으로 구분)
- 아래 표에 따른 기간을 적용하되, 전매행위 제한기간이 3년 이내인 경우로서 그 기간이 지나기 전에 해당주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때 그 기간에 도달한 것으로 본다
(1) 수도권
(2) 수도권 외의 지역
- 투기과열지구에 건설·공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택은 전매행위 제한기간 : 5년
- 세종시 행정중심복합동시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급하는 주택의 경우 : 8년
- 그 밖의 경우
④ 공공택지 외의 택지에 건설·공급되는 주택
- 투기과열지구(수도권과 수도권 외의 지역 중 광역시로 한정)에서 장애인, 신혼부부 등 국토부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택 : 5년
- 위에 해당하지 않는 주택
관련자료 : 주택법 시행령 별표3 전매행위 제한기간
정부 주택정책 중 잘 알고 있어야 할 전매행위 제한 제도에 대해 전매란 무엇인지, 전매제한 제도의 도입배경과, 변천사, 그리고 현행 전매행위 제한기간에 대해서 말씀드렸습니다. 위 내용 참고하시어 이해에 도움이 되길 바랍니다.
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