선분양제 VS 후분양제
정부의 제2차 장기 주거 종합계획(2013~2022)에 따르면 주택 소비자의 선택권을 확대하기 위해 후분양제 활성화를 '18년부터 본격화할 계획이라고 합니다. 지금까지 우리에게 익숙한 선분양제에서 벗어나 후분양제를 활성화하려는 이유가 무엇인지, 지금까지 어떠한 정책을 써왔는지와 선분양제와 후분양제는 어떠한 장단점이 있는지 비교하여 알아보도록 하겠습니다.
대한민국 분양제도 정책의 주요 연혁
1970~80년대 폭발적인 주택 수요에 맞춰 주택을 공급하기 위해 주택건설사업자로 하여금 공사가 준공되기 전이라도 일정 비율 이상 공정이 경과된 경우 입주자를 모집할 수 있도록 하는 선분양제도가 활용되었습니다. 이 선분양제도는 아래와 같은 장점이 있습니다.
- 사업자의 금융부담 저감
- 주택 구입자의 편의
현재는 건설사업시행자가 주택법에 따라 건설하는 공동주택을 분양하는 경우 선분양제와 후분양제를 자율적으로 선택할 수 있도록 하였지만 대부분 선분양제로 입주자를 모집하고 있는 실정입니다.
다시 처음부터 말씀드리면, 국내에서 1977년에 도입된 '아파트 분양가 규제'를 계기로 1978년에 제정된 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 주택이 준공되기 전에 매수자를 정할 수 있도록 하는 선분양제도가 시행되었습니다. 법률 제정 당시 주택의 선분양은 주택건설의 전체 건축공정 중 20% 이상 공사가 진행되었을 때 입주자를 모집할 수 있었습니다.
그러나, 주택의 소비자 관점에서 볼 때 주택이 완공되지 않은 상태에서 주택 구매계약을 하는 것이기에 주택 선택권이 제한되고, 시공사가 선분양된 주택을 성실히 시공하지 않고 부실하게 시공하는 경우 재산상 손해를 볼 수 있다는 점이 문제점으로 대두되어 후분양제에 대한 논의가 제기되었습니다.
2004년 2월 3일 '아파트 후분양 활성화 방안' 발표
공공부문 주택건설사업자는 2004년부터 후분양 시범사업 우선 시행하고, 2007년부터 단계별로 분양할 수 있는 공정률의 범위를 차츰 높여, 2011년에는 공공부문 전체 사업장에서 80%의 공정이 완료된 후 분양하도록 하였습니다. (민간부문 : 강제하지 않고 건설자금 지원 및 파이낸싱 관련 지원 등 인센티브 제공)
2008년 8월 21일 '주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안'
여기서 후분양제도가 활성화되지 못한 이유가 나옵니다. 이는 당시 사회 여건 때문인데, 2008년 글로벌 금융위기 등의 사회적 영향으로 건설업체의 경영여건이 악화되어 건설투자 부진 및 주택 미분양 확대 등을 고려하여 '2004년에 발표된 아파트 후분양 활성화 방안'에서 제시된 일부 내용이 폐지되고 자율선택 방식을 채택하기로 하였습니다.
다시 등장한 후분양제 활성화 계획
2018년 국토부의 '제2차 장기 주거 종합계획(2013~2022)'을 통해 주택 소비자의 선택권을 확대하기 위해 후분양제 활성화를 18년부터 본격화할 계획이라고 밝혔습니다.
(공공부문) '18년부터 단계적으로 후분양 도입
- 최근 5년간 공공분양의 약 90% 공급, 자금조달 능력이 충분한 LH, SH, 경기도시공사 등의 공공분야에 후분양제도 우선 도입
- '19년부터 공정률 60%에 공급하되 추후 제도 효과를 검토하여 공정률 상향 검토
(민간부문) 인센티브 제공 확대를 통해 후분양 유도
- 후분양 사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 마련하고, '18년 하반기부터 택지 선정 및 공급 시행
- '19년 이후에도 일정 물량을 선정하여 공공택지 우선 공급하되, 주택 시장 여건 등을 고려하여 결정
- 주택도시 기금 후분양 사업비 대출 지원대상 확대
- 후분양 주택을 구입한 무주택 서민들에게도 디딤돌 대출 한도 내 중도금 지원, 한도 내 잔액은 잔금대출 지원
(참고사항) 후분양 관련 표준 건축 공정률
대한민국 주택정책 중 선분양제와 후분양제에 대한 논의가 이루어지기 시작한 지는 상당히 오랜 시간이 흘렀지만 아직 후분양제로 가고 있지는 못하고 있는 상황입니다. 그렇다면 선분양제와 후분양제가 어떻게 다르기에 이렇게 오랜 기간 논의가 필요한지 장단점 등을 비교하여 말씀드리겠습니다.
선분양제와 후분양제 비교
선분양제의 장점
- 주택건설사업자는 건설자금을 조기 확보할 수 있음
- 주택 구매자는 주택이 부족한 상태에서 주택 가격 상승을 기대할 수 있으며, 주택구입자금을 계약금, 중도금, 잔금 형태로 분산하여 납부할 수 있는 이점이 있음
- 주택을 공급할 의무가 있는 정책당국은 부족한 주택을 빠른 시간 안에 공급할 수 있는 효과적인 정책수단
선분양제의 단점
- 주택의 소비자가 고가의 완성된 주택을 보지 못한 채 구매해야 함
- 소비자가 분양 계약 시 실제 주택 품질을 확인할 수 없어 허위, 과장 광고나 부실공사 등에 따른 피해에 취약
- 분양시장이 과열되어 있는 경우 불법적인 전매 성행 등
- 선분양을 통해 주택수요가 증가할 때 대량의 주택이 분양시장에 일시적으로 공급될 수 있기 때문에 주택시장의 단기 변동성 확대 요인으로 작용
후분양제의 장점
- 소비자의 주택 선택권 확대
- 주택금융조달기법 발전에 기여
후분양제 단점
- 후분양 의무화의 경우 건설사업자가 사업 추진을 위해 필요한 자금을 주택 소비자가 아니라 금융권에서 조달해야 하므로 결국 분양 가격 상승으로 이어질 가능성 있음
- 주택건설사업자(시공사) 간 양극화 현상 발생 가능성 : 주택공급시장이 80% 공정까지 사업비를 조달할 수 있는 대기업 중심으로 재편되고 중소건설사들의 시장 진입 및 성장 제약
여기까지 주택 선분양제 등 분양제도에 관한 주택정책의 연혁과 선분양제와 후분양제의 장단점을 비교하여 말씀드렸습니다. 선분양제도가 가지고 있는 문제점을 근본적으로 해결하기 위해 후분양제 활성화가 필요하다는 의견이 있지만 두 제도 모두 나름의 장단점을 가지고 있기 때문에 명확한 결론이 나고 있지 않는 상황입니다.
개인적으로 주택 수요자의 입장에서 말씀드리면, 고가의 주택을 제대로 보지도 못하고 구매해야 한다는 것에 대해 항상 의문과 불만을 가지고 있기에 후분양제도가 활성화되었으면 하는 바람입니다. 여러분들은 어떠신가요?
